Parâmetros da Locação

Vídeo de parâmetros da locação –  Parte 1: https://www.youtube.com/watch?v=Az7L4L6NMk8

Vídeo de parâmetros da locação –  Parte 2: https://youtu.be/x8183Of8A_k

Acesse o Office através do site www.vistasoft.com.br > botão Office.

Informe o código, login e senha, e clique no botão Entrar. Caso não tenha um login, é necessário solicitar ao usuário admin. O suporte não tem autorização para criar novos usuários.

Acesse o Módulo de Aluguel.

Para configurar os Parâmetros da Locação, acesse: Ferramentas > Parâmetros:

Abaixo listamos cada uma das configurações a serem definidas.

PARÂMETROS DE CONFIGURAÇÃO

Considerar imóveis do CRM com status (Esse item estará disponível apenas para clientes que têm integração com o CRM): Neste campo você deve digitar os status do imóvel do CRM a serem considerados no momento de buscar o imóvel para cadastrar o contrato de locação, os status devem ser separados por vírgula, sem espaço, entre aspas duplas conforme o exemplo: “Aluguel”,”Alugado Imobiliária”. Observação: Se o campo não estiver preenchido, será considerado somente o status “Aluguel”.

Dias para gerar aluguel: O usuário define quantos dias antes do vencimento o sistema irá gerar a mensalidade automaticamente. Sugerimos colocar no mínimo 10 dias antes do vencimento do boleto.

Obs.: Quando falamos em “gerar a mensalidade”, não significa gerar a remessa ao banco, e sim criar a mensalidade no sistema apenas.

Dias para repasse: O usuário deverá escolher como será feita a contagem para o dia de repasse ao proprietário. A contagem é feita de acordo com o campo Dias para repasse que se encontra no contrato de locação.

• Após pagamento: Primeiramente o sistema irá lançar uma data de previsão do repasse com base na data de vencimento da mensalidade. Após o boleto ser pago, será atualizado com base na data de pagamento do boleto.
• Após vencimento: O sistema irá lançar uma data de previsão do repasse com base na data de vencimento da mensalidade. Após o pagamento do boleto esta data não é alterada.
• Após pagamento/vencimento: Primeiramente o sistema irá lançar uma data de previsão do repasse com base na data de vencimento da mensalidade. Após o boleto ser pago, será atualizado com base na data de pagamento do boleto. Porém, se o pagamento for antes do vencimento, permanece com a previsão com base na data de vencimento. Resumindo, o usuário irá utilizar essa opção, caso não queira antecipar o repasse quando o inquilino pagar adiantado.

Padrão baixa de repasse: O usuário irá selecionar como serão feitos os repasses.

• Dar baixa: Essa opção permite a baixa manual e não realiza uma previsão/programação de repasse. Nessa opção a baixa é sempre individual (um a um). Opção utilizada geralmente por imobiliárias de pequeno porte.
• Programar baixa: Sugerido para quando uma pessoa confere e autoriza o repasse, e uma outra pessoa realiza o pagamento final. Com essa opção ativa é possível realizar a baixa de repasses em lote.
• Programa baixa de repasse automática: O sistema irá programar automaticamente os repasses após o pagamento do inquilino. Com essa opção ativa é possível realizar a baixa em lote e é a opção mais automatizada e rápida de ser realizada.

Repassa saldo negativo por contrato:

• SIM: Na programação automática de um repasse com valor negativo o sistema irá incluir automaticamente um crédito no repasse atual a fim de zerar o valor negativo e, no próximo repasse a ser gerado, será incluído um débito de mesmo valor.
• NÃO: O repasse fica negativo e o usuário precisará baixá-lo com valor zero, após isso o valor fica disponível no mês seguinte para debitar o valor do proprietário. Nesta opção fica sob responsabilidade do usuário cobrar o valor ou não.

Esta opção poderá ser configurada com Sim apenas quando a opção Padrão Baixa de Repasse estiver selecionada como “Programar Baixa de Repasse Automática”. São duas opções que trabalham em conjunto.

Taxa de Administração: Percentual padrão da taxa de administração. É possível alterar esse percentual no contrato de locação, caso haja alguma exceção.

Taxa de Contrato: Percentual padrão da taxa de contrato (1º aluguel). É possível alterar esse percentual no contrato de locação, caso haja alguma exceção.

Taxa Admin. Mínima Mensal – R$:  É o valor mínimo de taxa de administração que a imobiliária aceita. Por exemplo: Se estiver configurado R$200,00 e ao cadastrar um contrato de locação for informado 10% sobre um aluguel de R$1.000,00, o sistema vai arredondar a taxa de administração para R$200,00.

Valor TED/PIX: Valor que a imobiliária irá cobrar dos proprietários referente ao repasse. 

Índice de reajuste: Selecionar o índice padrão que será utilizado no reajuste do valor dos aluguéis. É possível alterar essa informação no contrato de locação, caso haja alguma exceção.
Obs.: Os índices apresentados nessa lista podem ser modificados ou acrescentados na tela Ferramentas > Índice > Adicionar índice de reajuste > Salvar > botão lupa (tabela de valores).

Controle de Contas: Apenas selecionar as contas que a imobiliária irá controlar o pagamento e não efetuar o pagamento. Neste caso, a imobiliária irá solicitar ao inquilino que envie mensalmente os comprovantes dos pagamentos das contas que foram marcadas nos checkboxes.

Padrão Cobrar taxa admin. junto com a taxa de contrato:

• SIM: Ao selecionar a opção “Sim”, a taxa de administração será lançada em todas as mensalidades normalmente, desde a primeira mensalidade.
• NÃO: Ao selecionar a opção “Não”, a taxa de administração não será lançada na mensalidade que possuir a 1º parcela da taxa de contrato

Padrão Cobrar taxa de contrato:

• Primeira Mensalidade: Ao selecionar “Primeira Mensalidade” a primeira parcela da taxa de contrato será lançada a partir da primeira mensalidade
• Após a primeira mensalidade: Ao selecionar “Segunda Mensalidade” a primeira parcela da taxa de contrato será lançada a partir da segunda mensalidade

Imprimir com impressora matricial: Impressão de recibos de inquilino e proprietários em impressora matricial.

Aluguel Garantido: 

• Programar repasse /Baixar automaticamente: Marcar esta opção para que os repasses garantidos sejam programados automaticamente, independente do pagamento de mensalidade.
• Alertar repasses em atrasos: Marcar esta opção para que os repasses garantidos não sejam programados automaticamente, o controle será feito através do Painel de Controle ou relatórios.

Cobrar Taxa Administrativa Anual: É uma 13º taxa de administração cobrada no ano. Selecionando SIM, abrirá as opções para informar o percentual dessa taxa e também em qual mês será cobrado. Caso a imobiliária não tenha essa taxa prevista em contrato com o proprietário deixe marcado a opção NÃO.

Sinalizar clientes e proprietários com cadastros desatualizados: O sistema sinaliza na tela de pesquisa de aluguel os clientes e proprietários com cadastros não atualizados nos últimos 60 dias. Caso a imobiliária não tenha a rotina de atualizar os cadastros dentro de 60 dias, sugerimos deixar essa opção marcada como NÃO.

PARÂMETRIZAÇÃO DOS CONTRATOS

Usar dados padrão: Optando por SIM, ao cadastrar um novo contrato alguns campos serão previamente preenchidos conforme informado à seguir.

Aluguel Garantido:

• Sim: Repasse garantido ao proprietário, independente se o inquilino paga ou não a mensalidade.
• Não: Repasse sem garantia. O repasse ao proprietário é feito somente após o pagamento da mensalidade.
• Parcial: Repasse garantido ao proprietário, somente por um determinado período de inadimplência.

Tempo de Contrato: Vigência do contrato em meses.

Calcular Multa Rescisória: Marcando SIM, o sistema irá calcular a multa contratual no momento da rescisão do contrato.

Cláusula de Saída: Informar neste campo o tempo mínimo em meses que o inquilino deve ficar no imóvel.

Tipo do contrato: 

• Postecipado: O inquilino mora, e paga o aluguel no final do período.
• Antecipado:  O inquilino paga o aluguel, e depois mora os 30 dias corridos.

Dia Mensal do Fechamento: Se a imobiliária trabalha com mês fechado de 1 a 30, poderá informar o número 31 nesse campo como padrão. As demais, somente se trabalhar com um dia fixo de vencimento, caso contrário o fechamento é variável e não existirá um padrão, podendo deixar este campo em branco.

Dias para Repasse:

• Dias Corridos: Informar em quantos dias após o vencimento/pagamento o repasse será efetuado.
• Dia Fixo: Informar qual o dia fixo do mês que o repasse deverá ser efetuado. Sugerimos usar essa opção apenas se a imobiliária trabalha com aluguel garantido.

Cobrar TED no repasse: Cobrar automaticamente a taxa TED do proprietário, de acordo com o valor já configurado anteriormente.

Taxa Admin. Sobre Multa: Selecione SIM, se a imobiliária cobra taxa de administração sobre a multa que o inquilino paga ao atrasar a mensalidade. E, no campo ao lado, informe o percentual da administração sobre a multa. A taxa de administração é cobrada do proprietário.

Taxa Admin. Sobre Juros: Selecione SIM, se a imobiliária cobra taxa de administração sobre os juros que o inquilino paga ao atrasar a mensalidade. E, no campo ao lado, informe o percentual da administração sobre os juros. A taxa de administração é cobrada do proprietário.

Forma de Recebimento: Conta padrão utilizada para a emissão de boletos de aluguel. Verifique com o implantador(a) ou com a central de relacionamento mais informações sobre a homologação de boletos e/ou Split de Pagamentos.

Tipo de Renovação: 

• Aditivo: Será necessário fazer a renovação do contrato toda vez que a vigência terminar. Com essa opção selecionada o usuário terá um aviso no painel de controle referente aos contratos que precisam de renovação.
• Tempo Indeterminado: O contrato segue vigente por tempo indeterminado, sem a necessidade de renovação.

ISS retido e Retenção de Imposto: Para entender melhor sobre essas opções verifique a documentação clicando aqui (sugerimos primeiro concluir os parâmetros e depois retornar nesta opção)

MULTA, JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA:

Multa: Percentual de multa que será cobrado do inquilino quando a mensalidade for paga em atraso.

Dias de Tolerância da Multa: Informar quantos dias de tolerância após o vencimento o inquilino terá para pagar a mensalidade sem multa e juros. Se não houver tolerância, deixe esse campo em branco. Antes de fazer essa configuração, sugiro verificar com o(a) implantador(a) ou com a central de relacionamentos se o seu banco homologado permite essa configuração.

Multa de Rescisão: Informar por extenso qual a multa de rescisão.

Juros/dia: Percentual de juros diário que será cobrado do inquilino quando a mensalidade for paga em atraso.

Usar Correção Monetária: Marcando a opção SIM, o sistema irá calcular a correção monetária que será cobrado do inquilino quando a mensalidade for paga em atraso.

Qtd. períodos da multa rescisória: Informar quantos meses de aluguel é cobrado de multa contratual. O sistema irá calcular o proporcional, mas para isso é necessário informar a base de cálculo.

Taxa Adm. Sobre Multa Rescisória: Percentual da taxa de administração que será cobrado do proprietário sobre a multa contratual.

Repassar somente multas/juros de lançamentos que estão configurados como repasse:

• SIM:  Serão repassados ao proprietário somente as multas/juros referentes a acréscimos/descontos que estão configurados para serem repassados. O sistema não permitirá alterar os valores de multas/juros ao dar baixa em uma mensalidade.
• NÃO: Será repassado ao proprietário a multa/juros integral. É possível alterar multa e juros no momento da baixa do boleto.

RECIBOS:

Quantidade de cópias de recibo locatário: Informando 2 é impresso 2 vias em uma única folha, caso contrário é impresso apenas 1.

Quantidade de cópias de recibo locador: Informando 2 é impresso 2 vias em uma única folha, caso contrário é impresso apenas 1.

Exibir data de vencimento no Recibo Locador: Exibe a previsão de repasse no recibo do proprietário.

Exibir data de Pagamento da Mensalidade no Recibo do Locador: Exibe a data de pagamento da mensalidade de aluguel, no recibo do proprietário.

Exibir data de próximo reajuste no recibo do locador? Exibe a data de próximo reajuste do valor do aluguel, no recibo do proprietário

Exibir data final do contrato no recibo do locador? Exibe a data final do contrato de locação, no recibo do proprietário.

Exibir CPF do locador no recibo do locatário? Exibe o nome e CPF do proprietário no recibo do inquilino.

CONFIGURAÇÃO DE REMESSA DE PAGAMENTO:

Gerar Remessa de Pagamento: Pagamentos via DOC não são mais suportados pelos bancos. A partir de agora, todas as transferências serão realizadas exclusivamente via TED.

Pagamento a terceiros: (Somente para quem possuí o módulo financeiro da empresa)

• NÃO: Marque não, para que as contas da locação não sejam lançadas em contas a pagar da empresa. Exemplo: Pagamento de Condomínio, IPTU, Seguro, etc.
• SIM: Marque sim, para que as contas da locação sejam lançadas em contas a pagar da empresa. Exemplo: Pagamento de Condomínio, IPTU, Seguro, etc.  Ao marcar essa opção irá surgir mais uma configuração.
  • Geração de arquivo de remessa de pagamento a terceiros:
    • SIM: Para lançar as contas da locação em contas a pagar da empresa e gerar pagamentos através de arquivos de remessa. Disponível somente para o banco Itaú.
    • NÃO: Para apenas lançar as contas em contas a pagar da empresa.

Baixar repasse ao gerar remessa de pagamento: 

• Sim: Ao gerar a remessa de pagamento na tela “Baixa Programada” o sistema irá baixar automaticamente os repasses gerados no arquivo de remessa (sugerimos marcar esta opção). 
• Não: Ao gerar a remessa de pagamento na tela “Baixa Programada” os repasses não serão baixados de forma automática. O usuário precisará realizar outra ação para que a baixa seja realizada.

CONFIGURAÇÃO DE RECEBIMENTO:

Bloquear Boletos a Vencer: Se marcar SIM, não será enviado e-mails de boletos a vencer para clientes inadimplentes. Essa configuração não impede que a remessa seja enviada ao banco.

Exibir Reajuste no Boleto:  Se marcar SIM, a data de próximo reajuste aparece no boleto do inquilino.

Deseja limitar os dias em que o boleto vai ficar disponível no site: Se marcar SIM, o boleto ficará disponível na área do cliente por um tempo determinado. Sugerimos perguntar ao banco emissor quantos dias após o vencimento o boleto ficará disponível para pagamento.

EMPRÉSTIMO DE CHAVES:

Essa opção está disponível apenas para clientes que não possuem integração ao CRM.

Tempo de Empréstimo: Informar o tempo máximo que um cliente poderá ficar com as chaves do imóvel para visita. Exemplo: 4 horas.

Texto da Declaração de Recebimento de Chaves: Inserir o termo que o cliente irá assinar na retirada das chaves.

Índice para impostos

Para entender melhor sobre os impostos, verifique a documentação clicando aqui (sugerimos primeiro concluir os parâmetros e depois retornar nesta opção).

CONTROLE DE COMISSÃO:

Controlar rateio de comissão: Marque SIM, para habilitar o rateio de comissão nos contratos de locação.

NOTA FISCAL:

Entre em contato com o(a) implantador(a) ou com a nossa central de relacionamento para obter mais detalhes sobre a homologação de NFSE.

ASSINATURA DIGITAL:

Configuração para integração de assinatura digital com a parceira Contratos Digitais.
Para mais detalhes de como configurar, verifique a documentação clicando aqui (sugerimos concluir os parâmetros e depois voltar nesta opção).

SEGURO INCÊNDIO – MIGRA:

Configuração para integração de seguro incêndio com a parceira Migra Seguros.
Para mais detalhes de como configurar, verifique a documentação clicando aqui (sugerimos concluir os parâmetros e depois voltar nesta opção).

Clique em Salvar.