Loft Repasse Automático (Fluxo Financeiro)

1. Fiscal & Contábil (O “Calcanhar de Aquiles”)

1.1: Como devo declarar os recebimentos agora que o dinheiro cheio do aluguel não passa pela minha conta?
R: A lógica contábil permanece a mesma: sua receita é a Taxa de Administração. O valor integral do aluguel não constitui receita da imobiliária, é recurso de terceiro.

• Como fazer: Você deve lançar em sua contabilidade apenas a sua receita bruta, ou seja, os valores que caem na sua conta (Taxa de Adm + eventuais reembolsos).

• Por quê? O valor total transacionado na conta da Loft entra como “Conta Transitória” em nossos registros. Nós não declaramos isso como receita da Loft, e você não deve declarar o valor bruto como receita da imobiliária. Isso evita a bitributação.”

1.2 Eu preciso emitir Nota Fiscal contra a Loft?
R: Não.

• A Loft atua apenas como intermediadora financeira (o “tubo” por onde o dinheiro passa).

• A sua prestação de serviço (administração do imóvel) continua sendo para o Proprietário. Portanto, você deve emitir a NF da sua taxa de administração contra o CPF/CNPJ do proprietário, exatamente como fazia antes.

1.3 E a Loft? Vai emitir Nota Fiscal para mim?
R: Sim, mas apenas referente às taxas de serviço da Loft (taxa de boleto ou taxa sobre transação), quando houver.

• Mensalmente, emitiremos uma NF contra o CNPJ da imobiliária somando todas as taxas descontadas pela Loft no período. Se você estiver em período de isenção/free trial, não haverá emissão de NF.

1.4 Como fica a DIMOB? Tenho que declarar diferente?
R: A obrigação de declarar a DIMOB continua sendo da administradora (você), informando os rendimentos recebidos pelos locadores.

• O que muda: Nada na declaração. Você informará os valores pagos pelos inquilinos e os impostos retidos/comissões. O fato de o fluxo financeiro ter ocorrido via split na conta Loft não altera a responsabilidade da imobiliária de informar à Receita que aquele CPF (proprietário) recebeu aluguel daquele outro CPF (inquilino).

2. Fluxo do Dinheiro e Conciliação

2.1 Se o dinheiro não entra na minha conta, como eu confiro se o repasse está certo?
R: Nós fornecemos um Relatório de Conciliação Detalhado no ERP dentro das mensalidades.

No nosso painel, você tem acesso ao extrato “Inquilino pagou X -> Loft reteve Y -> Imobiliária recebeu Z -> Proprietário recebeu W”. Esse espelho serve como comprovante contábil de que o dinheiro apenas transitou pela Loft.

2.2 O inquilino pagou o boleto hoje. O dinheiro cai na minha conta e na do proprietário ao mesmo tempo?
R: Depende de como o Inquilino pagou, se for via PIX os repasses acontecem na mesma hora. Se for via código de barras, é necessário aguardar a compensação do boleto para disparar os repasses (até 2 dias úteis)

• A grande vantagem desse modelo é a agilidade. Não é necessário esperar a compensação na conta da imobiliária para depois fazer a TED para o proprietário. O sistema divide (splita) o valor na origem, garantindo que cada parte receba sua parcela no prazo acordado.

2.3 Se o inquilino atrasar, a Loft cobra multas e juros? Quem fica com esse valor?
R: Depende de como foi configurada essa cobrança, se há incidência de multa e juros e para quem vai (imobiliária ou proprietário), uma vez configuradas, os repasses acontecem com juros e multas incluídos.

• No momento do split, as multas e juros são distribuídos conforme a configuração do contrato. O sistema calcula isso automaticamente e repassa o valor corrigido.

3. Segurança e Riscos (O Medo da “Malha Fina”)

3.1: Corro risco de cair na Malha Fina porque o dinheiro está circulando em uma conta de terceiros (Loft)?
R: Não pelo uso do produto.

• A Loft possui um produto de automação de contas a pagar e receber para as imobiliárias. Todo o dinheiro que entra é classificado contabilmente como “recurso de terceiros”.

• O risco de malha fina existe apenas se a DIMOB não for enviada corretamente ou se houver divergência entre o que o proprietário declara e o que a imobiliária informa. O fluxo via Loft é totalmente rastreável apenas para fins de auditoria interna.

3.2 O proprietário vai ver “Loft” no extrato bancário dele. Isso gera confusão?
R: Pode gerar uma dúvida inicial, mas é fácil de explicar.

• No extrato aparecerá a Loft (ou o banco parceiro) como remetente da transferência. Por isso, é importante enviar o Demonstrativo de Repasse (o “recibo de aluguel”) mensalmente para ele, onde constará que aquele valor refere-se ao aluguel do mês, já descontada a taxa da imobiliária.

4. CIB e Regularidade fiscal

4.1 O que é o CIB e por que ele é importante agora?
R: O CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) é o novo registro único dos imóveis no país, que substitui o antigo NIRF. O objetivo do governo com o CIB é centralizar as informações de todas as propriedades em uma base de dados nacional (SINTER). Isso significa que a Receita Federal terá muito mais facilidade e agilidade para identificar propriedades e cruzar dados sobre quem é o dono de qual imóvel.

4.2 Usar o Repasse/Split da Loft aumenta o risco de cruzamento de dados pelo CIB?
R: Não. O risco não aumenta e nem diminui pelo fato de usar a Loft.

O risco fiscal está atrelado à falta de declaração correta, e não ao meio de pagamento utilizado. Seja recebendo via boleto/PIX em banco tradicional ou através do split facilitado pela Loft, a “pegada digital” das transações existe no sistema financeiro nacional. A visibilidade que a Receita Federal tem sobre as transações financeiras é a mesma que ela teria se o dinheiro passasse por um banco convencional (como Itaú, Bradesco, etc.).

4.3 Quais são os riscos reais para a Imobiliária e para o Proprietário com a chegada do CIB?
R: O CIB facilita o “cruzamento de dados”. O risco real acontece se houver inconsistência nas informações:

1. Para a Imobiliária: Se você não declarar a DIMOB (ou declarar com valores errados), a Receita pode cruzar o CIB do imóvel com a movimentação financeira do proprietário e identificar que houve aluguel não informado pela administradora. Isso gera multas pesadas para a imobiliária.

2. Para o Proprietário: Se a imobiliária declara a DIMOB corretamente, mas o proprietário não declara o recebimento no Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), ele cairá na malha fina com quase certeza. O CIB “carimba” que aquele imóvel existe e pertence a ele; a DIMOB avisa que houve renda; se o IR dele não mostrar essa renda, a conta não fecha.

4.4 Então, se eu usar a Loft, estou mais exposto?
R: Definitivamente não. Você estaria exposto se deixasse de emitir a DIMOB ou orientasse seu cliente a não declarar. Pelo contrário, o sistema da Loft gera relatórios financeiros precisos e organizados que facilitam o preenchimento da DIMOB e o envio dos informes de rendimentos para os proprietários. Usar uma ferramenta organizada é a melhor defesa contra a malha fina.

4.5 Resumo: O que devo fazer para dormir tranquilo?
R: Independentemente de o dinheiro passar pela conta da Loft ou pela conta da imobiliária, a regra de ouro permanece:

1. A Imobiliária deve entregar a DIMOB anualmente.

2. A Imobiliária deve emitir NF de suas taxas de administração/intermediação.

3. O Proprietário deve declarar os aluguéis recebidos no IR. Seguindo esses três passos, o uso do Split de pagamentos da Loft é 100% seguro e não traz nenhum risco fiscal adicional.

Dúvidas “Bônus”

1. Bitributação (Ponto crítico):

   • P: “Vou pagar imposto sobre o valor total do aluguel já que o boleto foi gerado na minha plataforma?”

   • R: Não. O fato gerador do imposto (ISS/PIS/COFINS) é a prestação do serviço (administração) e/ou receita/faturamento sobre o serviço prestado, conforme o regime aplicável, e deve ser documentado na sua Nota Fiscal de Serviço.

2. Inadimplência:

   • P: “Se o inquilino não pagar, a Loft garante o repasse?”

   • R: Não. O produto é uma automação de fluxo financeiro. Se o boleto não for pago, o split não ocorre. Porém, nossa régua de cobrança automática ajuda a diminuir a inadimplência.

3. Erro Operacional:

   • P: “Cadastrei a conta do proprietário errada e o dinheiro voltou. O dinheiro volta para a Loft ou para mim?”

   • R: O dinheiro retorna para a conta transitória da Loft e fica como “saldo a repassar”. Você será notificado para corrigir os dados e reprocessar o pagamento em até 3 dias, caso você não atualize os dados em 3 dias, repassaremos o saldo integral para você imobiliária e você dá continuidade ao destino final dos repasses.